房产份额各占一半
共有人可优先购买
王先生问:我和弟弟在某市小区买了一套房子,约定按份共有,双方的份额均为50%。我们将房屋装修后出租给了夏某。之后我和弟弟打算做生意,于是决定向甲银行贷款,并以此房子作抵押同时办理了抵押登记。后来我弟弟因出国急需用钱,欲将自己对该套房子的一半产权转让。请问谁有优先购买权;若我们的债务到期了没有能力还款,而银行要实现债权,夏某的权利会不会受到影响?
郑国柱律师解答:1.你和夏某都有优先购买权。
(1)依据我国《物权法解释》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
(2)依据我国《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
(3)但是物权优先于债权,你的优先权优先于郑某的优先权。
2.根据《民法通则》的规定,当债务人不能偿还到期债务时,债权人有权出卖抵押物,从变卖款中受偿。银行要求变卖房屋行使抵押权,是合法的应受法律保护。但是夏某的租赁关系也是合法有效的,并且夏某的租赁在先,银行的抵押在后,按照“买卖不破租赁”,即租赁关系成立后,即使租赁物转让,其租赁关系对受让人仍然有效。因此,在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系,提高租金。所以承租人夏某的权利不会因此受到影响。