房屋征收补偿安置协议,是指房屋征收部门与被征收人依法律规定,就征收人征收被征收人的房屋,而对被征收人予以补偿和安置的等事项所达成的协议。征收补偿安置协议又可以分为征收补偿协议和征收安置协议。征收补偿安置协议主要包括:补偿方式、补偿金额、和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等内容。
一.房屋征收补偿协议签订主体
房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人。需要强调的是,征收补偿协议的一方主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门,而非作出征收决定的市、县级人民政府本身。签订补偿协议是一种法律行为,要求双方当事人应当具有相应的权利能力和行为能力。不具有机关法人资格的政府工作部门不得被确定为房屋征收部门,不能参与房屋征收法律关系成为补偿协议当事人。
《物权法》第93条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第94条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第95条规定:“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第97条规定:“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额*之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,政府在征收设有共有关系的房屋时,应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议,切忌漏列当事人。
二.房屋征收补偿安置协议主要内容
房屋征收补偿安置协议,不但要求形式上必须合法,而且要求内容也要合法。房屋征收补偿安置协议的内容主要包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡 和过渡期限等事项,具体情况如下:
1.双方当事人的姓名或名称、住址。
2.补偿方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,还可以选择货币补偿与房屋产权调换相结合的补偿方式。
3.补偿金额。被征收人选择货币补偿方式时,由房屋征收部门向被征收人支付的金钱的数额为补偿金额。补偿金额应分项计算,在补偿协议中分别规定被征收房屋价值的补偿金额、补助和奖励的金额等。原则上,补偿协议还应当就各项补偿金额的计算标准和计算方式作出决定。
4.安置房的面积。建筑面积、使用面积、或者居住面积、安置面积的误差、安置用房的位置和安置房的地点。
5.支付期限。原则上补偿费用应当一次性支付,但当事人约定分期支付的除外,当事人可以分别约定不同补偿费用的支付期限。由于《征收条例》明确规定了先补偿后搬迁,因而支付的期限约定的*后时点应在搬迁开始时点之前。
6.搬迁期限。征收房屋的应当给予被征收人合理的搬迁期限,不得造成被征收人仓促迁出,利益受损。不论货币补偿还是安置补偿,都存在一个搬迁期限的问题,因此对搬迁期限的约定是所有补偿协议的必备条款。
7.违约责任。一方不履行征收安置补偿协议时,应当承担相应的法律责任,包括违约金、赔偿金等。房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后,任何一方当事人都应当依约履行补偿协议,不论是房屋征收部门还是被征收人违约都应当依法、依约承担违约责任。如若房屋征收部门不履行支付补偿费用的协议义务,被征收人可以要求其承担继续履行的违约责任,并且可以要求其支付迟延履行的利息;当被征收人不履行搬迁的协议义务时,房屋征收部门可以要求其迁出房屋,并承担约定的违约责任。
除上述《征收条例》规定事项外,当事人之间还可以约定其他的补偿协议内容,如补助和奖励、不履行补偿协议的违约、纠纷解决方式等。
综上所述,签订征收补偿安置协议的当事人主体资格必须合格,形式必须是书面的,内容必须符合征收法规,主要条款必须具备,并且在规定的征收拆迁期限内完成,才算是合法有效的征收安置补偿协议。
三.房屋征收补偿协议的性质
《征收条例》通过签订协议方式对解决房屋所有人安置补偿问题作出了规定。《征收条例》第25条第1款规定,房屋征收部门与被征收人依本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。第2款规定,补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。这就产生了一个问题,即一方当事人不履行补偿协议时,另一方当事人依法提起的诉讼是民事诉讼还是行政诉讼。
对于“不履行补偿协议”所提起的诉讼是民事诉讼还是行政诉讼,问题的实质是房屋征收补偿协议的性质属于民事合同还是行政合同的问题。目前,就房屋征收补偿协议的法律性质,法学界和司法界内部都存在一些不同的看法。一种意见认为,补偿协议具有民事合同的性质,政府和被征收人是平等的主体。补偿协议适用有关合同法的规定,违约方应当承担违约责任。另一种意见认为,补偿协议从性质上看属于行政合同,政府不履行补偿协议时,被征收人可以向法院提起行政诉讼,这样更有利于保护被征收人的合法权益。
我们认为虽然房屋征收补偿协议具有行政合同的部分特征,但是若因此将房屋征收补偿协议定性为行政合同,则会忽略以下两个问题:
一是,房屋征收补偿协议中的行政主体一方是房屋征收部门,房屋征收部门仅仅是负责组织实施房屋征收与补偿工作的机构,而非作出房屋征收行为的主体。作出房屋征收行为的主体是市、县级人民政府,如果将房屋征收补偿协议定性为行政合同,一旦房屋征收部门不履行房屋征收补偿协议引起纠纷,房屋被征收人将无法确定被告。因为如果以房屋征收部门为被告,房屋征收部门却不是房屋征收行为的主体;如果以市、县级人民政府为被告,市、县级人民政府又不是行政合同的当事人。
二是,《征收条例》规定,一方不履行征收补偿协议的,另一方可向人民法院提起诉讼。按照行政诉讼法的规定,行政诉讼只能由行政相对人提起,如果将房屋征收补偿协议定性为行政合同,房屋征收部门将无法对被征收人不履行协议的行为提起诉讼。
从基本法律、司法实践以及保护被征收人的合法权益角度出发,将“提起诉讼的性质”界定为民事诉讼更为合理。理由主要有以下三方面:一是,将不履行征收补偿协议的诉讼界定为行政诉讼,房屋征收部门向法院起诉被征收人,突破了现有行政诉讼模式。二是,认定不履行补偿协议的诉讼性质的前提是对补偿协议的性质的认定。根据《*高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同的纠纷案件使用法律问题的解释》(2004年11月23日*高人民法院审判委员会第1334次会议通过)的精神,与征收补偿协议性质较为类似的国有土地使用权出让合同纠纷,也是按照民事案件受理的。三是,根据《*高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复(法复[1996]12号)》,原拆迁条例的拆迁补偿安置协议,也是按照民事案件受理的。
因此,对于征收补偿协议不服不能直接申请人民法院强制执行。一方当事人不履行的另一方当事人可以依法向人民法院提起民事诉讼。当法院作出判决后,按照法院的执行判决的有关规定执行。
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