小产权房纠纷案例
篇一:小产权房纠纷案例
案例一:现在朋友有一套地产房,没有房证只有一张发票!是某个集团以前盖得职工楼的一套,现在想要出售给我,我想咨询下这种房屋能不能购买?这种房屋如果动迁能否办理产权证件?如果购买后有没有什么风险??急盼回复!谢谢!
律师解答:地产房,一般指集体土地上建设的房屋。根据我国《土地管理法》等有关法律法规规定,任何单位和个人在农民集体所有的土地上进行房地产开发必须依法征用为国有土地后方可进行,否则所开发建设的房屋由于缺乏合法的用地手续和建设手续,属于不合法的建筑,将不受法律保护。您购买此类房屋将无法办理产权证件。
地产房土地性质属于农民集体所有,在这类土地上开发的房屋缺乏合理缺乏合理的用地、建设手续,属于不合法建筑,不受法律保护,因此无法办理产权证件。
案例二:*近看了大黑石山海逸景房子,是地产房,价位很吸引人,我是城市居民,不知地产房能不能买,以后会有什么样的麻烦?
律师解答:地产房一般也称“小产权房屋”,是指购买在农民集体土地上建设的房屋。实践中购房者购买此类房屋后,一般由乡(镇)政府或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。根据我国《土地管理法》的规定,任何单位和个人在农民集体所有的土地上进行房地产开发必须依法征用为国有土地后方可进行,否则所开发建设的房屋由于缺乏合法的用地手续和建设手续,不属于合法建筑,不受法律保护,买卖双方所签订的房屋买卖合同也属于无效合同。而且此类房屋建成后将无法办理合法的房屋产权证书,往往使购房者的利益得不到合法保护。因此,对于购买此类房屋,建议慎重。
地产房也称为“小产权房屋”,是在农民集体土地上建设的房屋,其权属证书一般由乡(镇)政府或村经济合作社的机构制作颁发。此类房屋缺乏合法用地手续和建设手续,不属于合法建筑,不受法律保护,买卖双方签订的房屋买卖合同属于无效合同,且房屋建成后无法办理产权,购房者利益得不到保护,因此建议您谨慎购买。
案例三:我于1999年5月在我市郊区某村购买了楼房一处,交款十余万元,时至今日尚未办理房屋所有权证,现开发商提出只要每平方米交400元,就可以办理“国家产权”(即商品房所有权证),购房时我与当地村办实业公司签定的购房合同,一直未取得土地使用权证及房屋所有权证,当时开具的是收款收据,没有正规发票。
律师解答:从案例所知,这是典型的“小产权房”,“小产权房”即城镇居民购买在农村集体所有土地上所建的房屋。其虽然大量存在,却因违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》,不受任何法律保护。由于房价居高不下,有些购房者迫不已购买小产权房,小产权房已经存在多年,政府有关部门一直未承认其合法性,“小产权房”不可能取得土地使用权证及房屋所有权证,更不存在交钱后取得“国家产权”(即商品房所有权证)。马律师提醒购房者购买“小产权房”要慎之又慎,其不受法律保护,无法转让,发生纠纷按无效合同处理,遇有拆迁、征用等情况无法得到补偿。
编辑提醒:根据我国《土地管理法》等有关法律法规规定,任何单位和个人在农民集体所有的土地上进行房地产开发必须依法征用为国有土地后方可进行,否则所开发建设的房屋由于缺乏合法的用地手续和建设手续,属于不合法的建筑,将不受法律保护。地产房土地性质属于农民集体所有,在这类土地上开发的房屋缺乏合理缺乏合理的用地、建设手续,属于不合法建筑,不受法律保护,因此无法办理产权证件。
篇二:小产权房纠纷案例(2024字)
案例一、卖小产权房给城里人房价上涨想毁约被驳回
旧村改造得房两套卖房后悔主张合同无效
2009年4月3日,一纸终审判决让王强(化名)想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。
事情还要从2005年说起。这年12月,王强所在的村进行旧村改造,村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后,王强得到两套二居室楼房。
王强妻子曾经的同事孙林(化名),听说王强拆迁得了两套房子,就与王强协商购买其中的一套。王强一想,反正也住不了这么多房子,卖了还能赚点钱。
虽然王强是农村户口,孙林是城镇户口,但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定,对王强卖房的事情也表示不予干涉。
2006年1月,王强与孙林签订《房屋转让合同》,约定:王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商,产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋,买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后,王强与孙林履行了该合同,房款两清。
哪知天有不测风云。房子卖了以后,当地的房价却一路飙升。
2008年4月,王强以国家禁止城市居民购买农民房屋,且孙林是城市居民,故房屋转让合同属于无效合同为由,起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效,让孙林腾房。
孙林对于被诉一事认为,签订合同时,双方明知该楼房是小产权房。而且,双方签订合同时是完全自愿的,房屋已经交付完毕;经过两年的时间,该房子已经有很大的升值。孙林辩称:“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”
庭审中,法官问孙林房屋的现状如何,孙林气愤地说:“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去,我不同意,他就骚扰租房的人,说他才是真正的房东,要把租我房的人赶走。现在,租房的人都不交房租了。”
自愿买卖小产权房被法院认可
法院经审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,王强与孙林在签订《房屋转让合同》时,已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让,当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下,王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求,理由不充分,对其诉讼请求,法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定,判决驳回原告王强的诉讼请求。
一审宣判后,王强不服判决,提出上诉。二审法院经审理后,判决驳回上诉,维持原判。
法官释法——城里人买农民的小产权房在一定条件下有效
近几年来,随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快,以及国家基础设施建设用地的需求猛增,征房占地现象较为普遍,由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值,部分卖房人在利益的驱使下,起诉要求确认双方的买卖合同无效,让买房人退房。
对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题,目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神,法院在没有明文规定的情况下,仍然必须作出裁判。一般而言,法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素:一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则:平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形,即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治,因此,村民委员会的意见至关重要。
在本案中,王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”,因此,对于这一事实,双方均明知,不存在欺诈或者重大误解的情形。另外,双方对于买卖房屋一事,也是自愿进行的,没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且,王强从村委会买房时花费11。6万元,而几天后王强就以13。5万元价格将房屋转卖给孙林,王强获利近2万元。因此,双方之间的交易也是公平的。*后,该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定,表示不予干涉。也就是说,双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。
值得一提的是,农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语,二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系,宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的,因为旧村改造后宅基地使用权消灭,小产权楼房是建设在该村集体土地上的。
篇三:小产权房纠纷案例(1225字)
2003年10月,张某与单某签订房屋买卖协议,约定张某将其名下的小产权房卖给单某,价款为188000元,单某在协议签订之日起三天内付清房款,同时张某交房给单某。协议签订后,张某与单某如约履行了协议,但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地,房屋一直未能办理过户手续。5年后,该房屋因征地被划入拆迁范围,张某诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效,同时要求单某退还房屋。
法院经审理后认为,张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定,双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》的有关规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还。于是,判决单某在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。
判决生效后,单某将房屋返还给了张某,同时,张某也将购房款188000元退还给了单某。不久,单某将张某诉至法院,认为双方签订的房屋买卖协议履行已达五年之久,期间房屋明显升值,当初所支付的房款188000即使加上利息,现已不能购买当时所能购买到的房屋。因房屋拆迁可以得到巨大的补偿利益,张某违反诚信通过法律途径确认协议无效,给单某造成了巨大的损失。因此,诉请法院判令张某赔偿损失50万元。
法院经审理后认为,房屋买卖协议的无效单某和张某均有过错,双方均应承担一定的责任。相比单某,张某不仅有过错,而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下,其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则,判决张某赔偿单某30万元。
律师点评:
在城市化迅猛发展的情况下,土地征收带来巨大的拆迁利益,部分农村居民将农村的小产权房出售后,违背诚信和罔顾道德,以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定,大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效,买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷,因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。
虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持,但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益,社会的道德危机便在所难免,且对买方来说显然有失公平,法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此,法院在审理此类案件时,通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小,公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的,则协议被确认无效后,买方不应从中获利。
一般来说,买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长,就越应当维护交易的稳定和安全,即使房屋买卖协议被确认无效后,买方因此可得到的利益就应越大。总之,因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有,而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是,可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用,而不是纵容此类交易行为的发生,如此才能抑制小产权房的买卖交易。