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二手房转按揭风险防范与化解


自从2001年住房梯级消费形成,很多按揭中的商品房也已逐渐进入二手房市场。在现在的商品房交易中,二手房转按揭交易逐渐占据一定规模。

  那么,什么是二手房转按揭呢?据业内人士介绍,现在所谓的二手房转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。二手房转按揭又分为本行转按揭和二手行跨行转按揭,其中我国存
在二手房转按揭业务的地方大多实行的是本行转按揭。

  办理此项业务,首先由原业主即出卖人向所借贷的银行提出申请,同时开发商也同意转让,再由开发商到房产局办理变更手续,然后开发商与新购买人与开发商重新签订合同,新购买人持此合同到银行申请办理放贷。

  二手房的转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处,在于普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主,以支付买方的购房款。但是在转按揭业务中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的贷款,取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以二手房的转按揭贷款业务只有选择正规大型的房屋中介才能
完成。这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系,并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免可能发生的各种风险,起到很好的协调和保证作用。

调查

  有没有实行二手房转按揭业务呢?记者以中国建设银行郑州分行、中国农业银行郑州分行、交通银行以及光大银行郑州分行为例进行了一番调查。

  中国建设银行:中国建设银行总行的工作人员说可以办理二手房转按揭业务,具体手续到当初办理按揭贷款业务的分行去办理。但分行的工作人员却回答说从没有办
理过二手房转按揭业务。

  中国农业银行:一直不能办理转按揭手续;

  交通银行:由于一些法律上的问题不能解决,所以不能办理二手房转按揭业务;

  光大银行:光大银行总行的工作人员说东风路支行曾办理过二手房转按揭业务。但经咨询光大银行东风路支行后得知,目前此项业务已停止,现已不能办理二手房转按揭业务。
    
律师认为,这主要是因为在办理二手房转按揭业务时会产生几大风险无法防范。

  举例来说,假设A先生有一套住房,目前因急需周转资金需要转让,但A先生的这套住房系他以分期付款的方式购买的,现在尚在某银行有10万元的贷款没有还清。B女士相中了A先生的这套住房,两人通过一个中介公司,经过协商以30万元的价格成交。但B女士手头的资金不足,也需要办理银行按揭贷款。这样B女士先支付10万元给张先
生作为首付,然后由中介公司担保,同另一银行签订申请20万元的按揭贷款协议。 同时,A先生要去他贷款的银行申请提前还贷。如果B女士所找银行愿意提前放贷给B女士,她就可以把A先生在银行所欠的10万元还清,解除房产抵押,然后办理产权过户,中介公司再将产权证重新抵押登记后,将房产证明交给B女士,至此该交易完成。

  律师认为,在此项交易中,至少存在着以下风险:

  1.在银行的贷款由B女士还清后,A先生突然改变主意,拒绝过户。

  2.B女士拒绝还贷。

  3.银行不同意提前放贷。

  4.交易完成后,A先生无法顺利拿到剩余房款。

  5.交易完成后,B女士无法顺利拿到房产证。

    律师认为,就是在实行二手房转按揭业务的地方,
他们的转按揭业务也是有名无实的, 二手房买卖双方多进行的是冒险交易。

  律师认为,严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款尚未还清的商品房,购买方继续为该商品房偿还贷款,还款主体变更。买方得到银行放贷后,并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷,而是银行之间进行过账交易,消费者是见不到现金的。但是从目前北京、深圳等地办理过的二手房转按揭业务来看,现在办理的二手房转按揭贷款,实际上是买家从银行获得贷款后,将卖家所欠银行的贷款还清,然后再
偿还自己所贷的款。

  律师认为,这种还款模式需要买家先付款再过户。一旦卖家的房子有问
题,过不了户,或者原贷款银行拖延手续的情形,买卖双方都会陷于尴尬境地。而且,这种先付款后过户的模式容易让不法中介乘机骗贷,给银行造成损失。律师建议,如果可以严格按照转按揭的模式进行操作,房屋在不解除抵押的前提下可以
过户,则可以降低风险。

相关链接 北京转按揭业务的具体操作流程

  1.买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。

  2.在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按揭或者跨行转按揭(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按揭或者同支行转按揭;已满一年的,则可以选择跨行转按揭)。

  3.买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担
保委托书。

  4.在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构携带相关款项共同办理还贷手续。

  5.办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。

  6.办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。

  7.由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

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